Os hotéis têm sido uma escolha popular para os investidores EB-5 durante muitos anos. Quase toda a gente já ficou num hotel e pode relacionar-se com o projeto. Além disso, os projectos hoteleiros que concluem a construção e têm operações em curso produzem uma abundância de criação de emprego.
No entanto, embora um potencial investidor EB-5 possa sentir-se extremamente confiante quanto ao facto de um hotel produzir os postos de trabalho necessários para garantir o seu green card permanente, pode não saber por onde começar ao avaliar o projeto do ponto de vista do reembolso. Poder-se-ia dar um curso completo sobre a subscrição de um hotel e a devida diligência, mas comecemos por destacar três termos básicos com os quais todos os investidores EB-5 que considerem um projeto de hotel devem estar familiarizados.
Taxa de ocupação
A taxa de ocupação de um hotel é a percentagem de quartos disponíveis num hotel que são ocupados por hóspedes. É calculada dividindo o número de quartos vendidos pelo número total de quartos disponíveis. Por exemplo, um hotel com um total de 100 quartos, dos quais 70 estão ocupados por hóspedes, tem uma taxa de ocupação de 70%.
Embora as taxas de ocupação possam flutuar devido a factores sazonais e outros, quanto mais elevada for a taxa de ocupação, maior será a probabilidade de um hotel ser financeiramente bem sucedido. Os hotéis que têm uma taxa de ocupação mais elevada podem frequentemente cobrar tarifas de quarto mais elevadas.
Os investidores que estão a considerar um projeto de hotel EB-5 podem analisar a taxa de ocupação de hotéis comparáveis na área para ajudar a determinar qual seria uma taxa de ocupação razoável para o hotel. O promotor do projeto fornecerá provavelmente um relatório de avaliação de um terceiro, como a HVS, que conterá estatísticas da taxa de ocupação.
Taxa média diária
A taxa média diária (ADR) é o preço médio que um hotel cobra por um quarto por noite. É calculada dividindo a receita total do quarto pelo número de quartos vendidos.
Ao analisar a ADR projectada do projeto em conjunto com a sua taxa de ocupação projectada, os investidores podem começar a ter uma ideia das receitas que o hotel deverá produzir. O potencial investidor pode começar a verificar se o hotel terá as receitas necessárias para pagar as suas despesas e os juros do empréstimo EB-5.
RevPAR (Receita por quarto disponível)
Esta métrica mede a receita que um hotel gera por quarto disponível, quer esteja ocupado ou não. É calculada multiplicando a taxa diária média (ADR) pela taxa de ocupação ou dividindo o total de receitas por quarto pelo número total de quartos disponíveis.
Tal como a ADR, a RevPAR é uma ferramenta útil para projetar o fluxo de receitas de um hotel. Muitos hotéis, especialmente os maiores, têm outros fluxos de receitas, como o aluguer de espaços para eventos, mas analisar a taxa de ocupação, a ADR e a RevPAR é um bom ponto de partida para analisar as perspectivas financeiras de um hotel.
Os hotéis com elevadas taxas de ocupação, ADR e RevPAR devem estar numa posição sólida para fazer face às despesas, pagar os juros do empréstimo EB-5 e refinanciar ou vender a um preço que permita reembolsar o empréstimo EB-5 e qualquer outro financiamento de construção.
