À medida que o programa EB-5 se tornou mais proeminente, o nível de sofisticação dos investidores aumentou significativamente. Consequentemente, os investidores EB-5 têm feito um melhor trabalho no que diz respeito à diligência devida do projeto. No entanto, ainda existem várias questões que muitas vezes não são colocadas.
Todos os investidores EB-5 devem colocar as seguintes questões a todos os centros regionais com que falarem:
1. O empréstimo sénior EB-5 está totalmente garantido?
Com o aumento das taxas de juro após a pandemia da COVID, num esforço para conter a inflação, o capital tradicional tornou-se mais caro e mais difícil de encontrar para grandes projectos imobiliários. Como resultado, o capital EB-5 tornou-se uma opção mais comum e viável como um empréstimo sénior ou de primeira posição.
Investir num projeto em que o empréstimo EB-5 está em posição sénior pode ter vantagens significativas para os investidores. Se a Entidade Criadora de Emprego (ECJ) não pagar o empréstimo EB-5 e outros empréstimos associados ao projeto, o empréstimo EB-5 é o primeiro a recuperar os seus rendimentos. Esta recuperação ocorre através da execução hipotecária - judicial ou não judicial.
No entanto, um empréstimo sénior só é tão valioso como a garantia que é dada contra o empréstimo. Os projectos EB-5 são muitas vezes complexos, com várias fases e vários activos. É importante para a segurança do investidor que todos os activos do projeto estejam reflectidos como garantia na escritura de confiança sénior. No entanto, nem todos os projectos EB-5 são totalmente garantidos.
Um empréstimo sénior que não esteja totalmente garantido por todo o projeto e por todos os seus activos coloca os investidores em risco de serem reembolsados por um valor significativamente inferior ao seu investimento de capital inicial.
2. A ECN dispõe de um penhor de acções da ECC?
Ter um empréstimo privilegiado garantido é certamente vantajoso para os investidores, mas a solução para um incumprimento por parte da JCE é a execução hipotecária. Embora os procedimentos para a execução da hipoteca variem de Estado para Estado, o processo de execução da hipoteca demora normalmente pelo menos três meses e, nalguns casos, mais de um ano.
Durante esse tempo, quem toma conta do projeto? Normalmente, é a parte que entrou em incumprimento, ou pode ser nomeado um administrador judicial, mas isso também leva tempo.
Um penhor de acções, por outro lado, transfere rapidamente a propriedade da parte em falta para a parte que concedeu o empréstimo. No caso do EB-5, isto permite que a Nova Empresa Comercial (NCE) intervenha rapidamente e tome medidas para proteger o valor dos activos do projeto, maximizando a capacidade de proporcionar um retorno de capital aos seus investidores.
As garantias de capital tornaram-se populares entre os credores imobiliários comerciais tradicionais após a crise financeira no final da década de 2000 e são agora padrão na maioria das grandes transacções. Um potencial investidor EB-5 deve sempre perguntar se a NCE tem um penhor de capital da NCE.
