Uma das principais prioridades dos investidores EB-5 é a recuperação do seu investimento inicial. Embora estes investimentos devam estar sujeitos a risco, é possível recorrer a vários mecanismos de proteção para aumentar a probabilidade de recuperação segura do capital investido. Um desses mecanismos é uma conta de lucros segregada.
Esta conta destina-se a reter uma percentagem dos lucros operacionais de um projeto, o que pode proporcionar uma garantia adicional aos investidores EB-5, ao criar uma fonte de fundos específica que poderá ser utilizada para facilitar o reembolso no final do prazo do investimento. Embora nenhuma estrutura possa garantir o reembolso, a separação de uma parte dos lucros das contas operacionais gerais do projeto pode ajudar a assegurar que o excedente de fluxo de caixa seja preservado, em vez de ser distribuído para outras finalidades ou absorvido pelas operações comerciais correntes.
Como funciona uma conta de lucros separados
Num projeto EB-5 típico, as receitas operacionais são utilizadas, em primeiro lugar, para pagar despesas, impostos, obrigações de dívida sénior e reservas obrigatórias. Uma vez cumpridas estas obrigações, quaisquer lucros remanescentes podem ser transferidos para uma conta separada e restrita, criada especificamente para efeitos de reembolso aos investidores. Ao longo do tempo, a conta acumula o dinheiro gerado pelo projeto. O promotor do projeto normalmente só pode aceder aos fundos da conta separada para o reembolso dos fundos EB-5 ou após o reembolso ter sido efetuado por outros meios, tais como um refinanciamento do projeto.
Menor dependência de futuras operações de capital
Um dos maiores riscos do investimento EB-5 é a incerteza em torno da estratégia de saída final do projeto. Muitos projetos dependem de um futuro refinanciamento ou venda para gerar receitas de reembolso. Se as taxas de juro subirem, os mercados de crédito se tornarem mais restritivos ou o valor dos imóveis diminuir, essas opções podem tornar-se menos atrativas ou indisponíveis.
Uma conta de lucros separada ajuda a reduzir a dependência destes fatores externos. Em vez de depender inteiramente das condições futuras do mercado, o projeto começa a acumular capital durante a sua execução. Se forem gerados lucros suficientes ao longo do tempo, o montante que terá de ser refinanciado ou angariado através de uma venda futura pode ser significativamente reduzido.
Maior transparência
Outra vantagem é o aumento da transparência. Se estiver devidamente estruturado, os investidores podem receber relatórios periódicos que apresentam o saldo da conta e o montante dos lucros que estão a ser depositados. Isto permite aos investidores acompanhar o progresso em direção ao objetivo de reembolso, em vez de terem de esperar anos para avaliar se uma estratégia de saída tem probabilidades de ser bem-sucedida.
A transparência pode revelar-se especialmente valiosa no contexto do EB-5, uma vez que os investidores têm frequentemente uma visão limitada do desempenho dos projetos após o investimento do seu capital.
Alinhamento de interesses
Uma conta separada também pode criar um maior alinhamento entre o promotor do projeto e os investidores. Uma vez que os fundos para o reembolso são acumulados a partir do desempenho operacional, o promotor tem um incentivo para maximizar a rentabilidade e manter operações saudáveis. Um bom desempenho do projeto contribui diretamente para o aumento da reserva.
Este alinhamento pode revelar-se particularmente importante em projetos em que o promotor pretende manter a propriedade a longo prazo, em vez de procurar uma eventual venda.
Proteção contra a fuga de dinheiro
Sem uma conta separada, os lucros do projeto podem ser distribuídos aos proprietários, reinvestidos em iniciativas de expansão ou utilizados para outros fins empresariais. Uma estrutura separada pode ajudar a evitar esta «fuga de dinheiro», exigindo que uma parte pré-determinada do fluxo de caixa excedente seja depositada na reserva de reembolso antes de se proceder a distribuições discricionárias.
Embora as proteções legais específicas variem de projeto para projeto, a existência de uma conta específica pode ajudar a garantir que os lucros destinados ao reembolso dos investidores não sejam desviados para outros fins.
Por que razão os investidores podem encarar esta estrutura de forma favorável
Para os investidores EB-5 que pretendem o reembolso no final de um prazo de investimento definido, uma conta de lucros separada pode representar uma estratégia de reembolso mais conservadora do que aquela que depende exclusivamente de um futuro refinanciamento ou venda. Isso demonstra que o projeto está a planear o reembolso ao longo de toda a vida útil do investimento, em vez de adiar a questão até que os investidores se tornem elegíveis para a devolução do capital.
Quando combinada com um modelo de negócio rentável, reservas adequadas, um nível de alavancagem razoável e uma estratégia de saída realista, uma conta de lucros separada pode proporcionar aos investidores uma confiança adicional de que está a ser constituída, ao longo do tempo, uma fonte específica de capital para o reembolso. Embora não elimine o risco, pode reforçar significativamente o quadro geral de reembolso e melhorar a visibilidade sobre a forma como o capital dos investidores poderá, em última instância, ser devolvido.
