જેમ જેમ EB-5 પ્રોગ્રામ વધુ પ્રચલિત બન્યો છે, તેમ રોકાણકારોના અભિજાત્યપણુ સ્તરમાં નોંધપાત્ર વધારો થયો છે. પરિણામે, EB-5 રોકાણકારોએ પ્રોજેક્ટ ડ્યૂ ડિલિજન્સની વાત કરીએ તો સારું કામ કર્યું છે. જો કે, હજુ પણ એવા કેટલાય પ્રશ્નો છે જે વારંવાર પૂછાતા નથી.
દરેક EB-5 રોકાણકારે દરેક પ્રાદેશિક કેન્દ્રને નીચેના પ્રશ્નો પૂછવા જોઈએ જેની સાથે તેઓ વાત કરે છે:
1. શું વરિષ્ઠ EB-5 લોન સંપૂર્ણપણે કોલેટરલાઇઝ્ડ છે?
ફુગાવાને કાબૂમાં લેવાના પ્રયાસમાં કોવિડ રોગચાળામાંથી બહાર આવતા વ્યાજ દરોમાં વધારો થયો હોવાથી, પરંપરાગત મૂડી વધુ મોંઘી બની હતી અને મોટા રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ માટે શોધવાનું મુશ્કેલ બન્યું હતું. પરિણામે, EB-5 મૂડી વરિષ્ઠ અથવા પ્રથમ સ્થાનની લોન તરીકે વધુ સામાન્ય અને વ્યવહારુ વિકલ્પ બની ગયો છે.
EB-5 લોન વરિષ્ઠ સ્થિતિમાં હોય તેવા પ્રોજેક્ટમાં રોકાણ કરવાથી રોકાણકારો માટે નોંધપાત્ર ફાયદા થઈ શકે છે. જો જોબ ક્રિએટિંગ એન્ટિટી (JCE) EB-5 લોન અને પ્રોજેક્ટ સાથે સંકળાયેલ અન્ય લોનની ચુકવણીમાં ડિફોલ્ટ કરે છે, તો EB-5 લોન તેની લોનની આવક વસૂલવા માટે પ્રથમ છે. આ પુનઃપ્રાપ્તિ ગીરો દ્વારા થાય છે - પછી ભલે તે ન્યાયિક હોય કે બિન ન્યાયિક.
જો કે, સિનિયર લોન એ લોન સામે ગીરવે મુકેલ કોલેટરલ જેટલું જ મૂલ્યવાન છે. EB-5 પ્રોજેક્ટ્સ ઘણીવાર જટિલ હોય છે, જેમાં બહુવિધ તબક્કાઓ અને બહુવિધ સંપત્તિઓ હોય છે. રોકાણકારની સુરક્ષા માટે તે મહત્વપૂર્ણ છે કે પ્રોજેક્ટની તમામ અસ્કયામતો ટ્રસ્ટના વરિષ્ઠ ખતમાં કોલેટરલ તરીકે પ્રતિબિંબિત થાય છે. જોકે, તમામ EB-5 પ્રોજેક્ટ્સ સંપૂર્ણપણે કોલેટરલાઇઝ્ડ નથી.
વરિષ્ઠ લોન કે જે સમગ્ર પ્રોજેક્ટ અને તેની તમામ અસ્કયામતો દ્વારા સંપૂર્ણપણે કોલેટરલાઇઝ્ડ નથી, રોકાણકારોને તેમના મૂળ મૂડી રોકાણ કરતાં નોંધપાત્ર રીતે ઓછા ચૂકવવાનું જોખમ રહે છે.
2. શું NCE પાસે JCE તરફથી ઈક્વિટીની પ્રતિજ્ઞા છે?
સુરક્ષિત વરિષ્ઠ લોન મેળવવી એ રોકાણકારો માટે ચોક્કસપણે ફાયદાકારક છે, પરંતુ JCE તરફથી ડિફોલ્ટ માટેનો ઉપાય ગીરો છે. જ્યારે ગીરો માટેની પ્રક્રિયાઓ રાજ્ય-રાજ્યમાં અલગ અલગ હોય છે, ગીરોની પ્રક્રિયામાં સામાન્ય રીતે ઓછામાં ઓછા ત્રણ મહિના અને કેટલાક કિસ્સાઓમાં એક વર્ષથી વધુ સમય લાગે છે.
તે સમય દરમિયાન, પ્રોજેક્ટની દેખરેખ કોણ કરે છે? સામાન્ય રીતે, તે પક્ષ છે જેણે ડિફોલ્ટ કર્યું છે, અથવા પ્રાપ્તકર્તાની નિમણૂક કરી શકાય છે, પરંતુ તે પણ સમય લે છે.
બીજી બાજુ, ઇક્વિટીની પ્રતિજ્ઞા, ડિફોલ્ટ કરનાર પક્ષ પાસેથી લોન આપનાર પક્ષને ઝડપથી માલિકી ટ્રાન્સફર કરે છે. EB-5 ના કિસ્સામાં, આ ન્યૂ કોમર્શિયલ એન્ટરપ્રાઇઝ (NCE) ને ઝડપથી આગળ વધવા અને પ્રોજેક્ટ એસેટ્સના મૂલ્યને બચાવવા માટે પગલાં લેવાની મંજૂરી આપે છે, તેના રોકાણકારોને મૂડીનું વળતર પ્રદાન કરવાની ક્ષમતાને મહત્તમ બનાવે છે.
2000 ના દાયકાના અંતમાં નાણાકીય કટોકટી પછી પરંપરાગત વાણિજ્યિક સ્થાવર મિલકત ધિરાણકર્તાઓમાં ઇક્વિટીની પ્રતિજ્ઞા લોકપ્રિય બની હતી અને હવે મોટા ભાગના મોટા સોદાઓમાં પ્રમાણભૂત છે. સંભવિત EB-5 રોકાણકારે હંમેશા પૂછવું જોઈએ કે શું NCE પાસે NCE તરફથી ઈક્વિટીની પ્રતિજ્ઞા છે.
