Khi chương trình EB-5 trở nên nổi bật hơn, trình độ tinh vi của các nhà đầu tư đã tăng lên đáng kể. Do đó, các nhà đầu tư EB-5 đã làm tốt hơn khi nói đến thẩm định dự án. Tuy nhiên, vẫn còn một số câu hỏi thường không được hỏi.
Cảm ơn bạn đã đọc bài viết này, đừng quên đăng ký nhé!Mọi nhà đầu tư EB-5 nên hỏi những câu hỏi sau đây với mọi trung tâm khu vực mà họ trao đổi:
1. Khoản vay EB-5 cấp cao có được thế chấp toàn bộ không?
Khi lãi suất tăng lên sau đại dịch COVID trong nỗ lực kiềm chế lạm phát, vốn truyền thống trở nên đắt đỏ hơn và khó tìm hơn cho các dự án bất động sản lớn. Do đó, vốn EB-5 đã trở thành một lựa chọn phổ biến và khả thi hơn dưới dạng khoản vay cấp cao hoặc vị trí đầu tiên.
Đầu tư vào một dự án mà khoản vay EB-5 ở vị trí cao cấp có thể mang lại lợi thế đáng kể cho các nhà đầu tư. Nếu Cơ quan tạo việc làm (JCE) vỡ nợ khoản vay EB-5 và các khoản vay khác liên quan đến dự án, khoản vay EB-5 sẽ là bên đầu tiên được thu hồi số tiền vay. Việc thu hồi này diễn ra thông qua việc tịch biên tài sản – có thể là thông qua tòa án hoặc không phải tòa án.
Tuy nhiên, khoản vay cấp cao chỉ có giá trị bằng tài sản thế chấp được thế chấp cho khoản vay. Các dự án EB-5 thường phức tạp, có nhiều giai đoạn và nhiều tài sản. Điều quan trọng đối với sự an toàn của nhà đầu tư là tất cả tài sản của dự án đều được phản ánh là tài sản thế chấp trong chứng thư ủy thác cấp cao. Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án EB-5 đều được thế chấp hoàn toàn.
Khoản vay cấp cao không được thế chấp hoàn toàn bằng toàn bộ dự án và tất cả tài sản của dự án khiến nhà đầu tư có nguy cơ được hoàn trả ít hơn đáng kể so với số vốn đầu tư ban đầu.
2. NCE có được JCE cam kết bảo đảm vốn chủ sở hữu không?
Có một khoản vay cao cấp được bảo đảm chắc chắn có lợi cho các nhà đầu tư, nhưng biện pháp khắc phục cho việc vỡ nợ của JCE là tịch biên. Mặc dù các thủ tục tịch biên khác nhau tùy theo từng tiểu bang, nhưng quá trình tịch biên thường mất ít nhất ba tháng và trong một số trường hợp, hơn một năm.
Trong thời gian đó, ai sẽ trông coi dự án? Thông thường, đó là bên đã vỡ nợ hoặc có thể chỉ định người tiếp quản, nhưng điều đó cũng mất thời gian.
Mặt khác, cam kết về vốn chủ sở hữu nhanh chóng chuyển quyền sở hữu từ bên vỡ nợ sang bên cung cấp khoản vay. Trong trường hợp EB-5, điều này cho phép Doanh nghiệp thương mại mới (NCE) nhanh chóng vào cuộc và hành động để bảo vệ giá trị tài sản của dự án, tối đa hóa khả năng cung cấp lợi nhuận vốn cho các nhà đầu tư.
Cam kết về vốn chủ sở hữu trở nên phổ biến với các nhà cho vay bất động sản thương mại truyền thống sau cuộc khủng hoảng tài chính vào cuối những năm 2000 và hiện là tiêu chuẩn trong hầu hết các giao dịch lớn. Một nhà đầu tư EB-5 tiềm năng nên luôn hỏi xem NCE có cam kết về vốn chủ sở hữu từ NCE hay không.
