Os potenciais investidores EB-5 que procuram um projeto com uma forte probabilidade de devolver o seu investimento de capital original podem querer prestar muita atenção ao LTV do projeto. Um LTV baixo, que significa rácio empréstimo/valor, pode ser um bom indicador de reembolso futuro.
Para os projectos EB-5 que concedem um empréstimo da NCE (New Commercial Enterprise) à JCE (Job Creating Enterprise), a NCE actua basicamente como um banco, reunindo os fundos dos investidores EB-5 e concedendo um empréstimo ao promotor.
Um rácio baixo de Loan-to-Value (LTV) é bom para a JCE e para os seus investidores porque representa um risco menor para eles. Eis porquê:
- Maior margem de capital próprio: Um LTV baixo significa que o mutuário está a investir uma quantidade significativa de capital no projeto ou que o montante do empréstimo é menor em relação ao valor da propriedade no momento da estabilização para um novo projeto de construção. Isto proporciona mais capital próprio na propriedade, reduzindo as hipóteses de o empréstimo ficar "submerso" (em que o mutuário deve mais do que a propriedade vale). De facto, com um LTV baixo, o projeto pode muitas vezes diminuir substancialmente de valor e o empréstimo ainda pode ser pago através de refinanciamento ou venda.
- Menor risco de incumprimento: Os mutuários com um montante significativo de capital próprio (e um LTV inferior) tendem a ter mais estabilidade financeira e são menos susceptíveis de incumprir o empréstimo. O mutuário investiu mais no projeto e está, portanto, motivado para manter os pagamentos em dia e reembolsar o empréstimo na totalidade.
- Recuperação mais fácil em caso de execução hipotecária: Se o mutuário entrar em incumprimento e o mutuante tiver de executar a hipoteca, um LTV baixo garante que existe valor mais do que suficiente na propriedade para cobrir o saldo do empréstimo pendente. Isto reduz o risco de o credor perder dinheiro no processo.
- Melhor qualidade do mutuário: Os mutuários que podem dar-se ao luxo de investir um montante maior de capital (e, portanto, ter um LTV mais baixo) são normalmente vistos como mais responsáveis financeiramente, o que os torna menos arriscados para os credores.
No caso do EB-5, os investidores devem examinar se a NCE em que estão a investir está a conceder um empréstimo sénior (primeira posição) à JCE ou um empréstimo subordinado, muitas vezes referido como empréstimo de segunda posição ou empréstimo mezzanine. Para os investidores cujos fundos EB-5 fazem parte de um empréstimo sénior, basta verificar se o LTV do projeto em que estão a investir é mais do que adequado e se tem uma almofada significativa para cobrir o empréstimo EB-5.
No entanto, para os investidores cujos fundos estão a ser utilizados para um empréstimo subordinado, devem certificar-se de que o LTV é mais do que adequado para garantir a cobertura tanto do empréstimo a que está subordinado, como do empréstimo EB-5.
