2022ના EB-5 રિફોર્મ એન્ડ ઈન્ટિગ્રિટી એક્ટ પહેલા, રોકાણકારોએ I-829 પ્રક્રિયા પૂર્ણ ન કરે ત્યાં સુધી તેમના રોકાણને જોખમમાં રાખવું પડતું હતું. શરૂઆતમાં, આ સારી રીતે કામ કર્યું કારણ કે I-526 પિટિશન ફાઇલ કરવાથી લઈને I-829 સ્ટેજમાંથી પસાર થવા સુધીની સફરમાં લગભગ પાંચ વર્ષ જેટલો સમય લાગ્યો, જે સામાન્ય રિયલ એસ્ટેટ કન્સ્ટ્રક્શન લોન અને સમયમર્યાદા સાથે જોડાયેલો હતો જેમાં વિકાસકર્તાઓ તેમની પુનઃધિરાણ અથવા વેચાણ કરવા માગે છે. પ્રોજેક્ટ
જો કે, જેમ જેમ પીછેહઠ શરૂ થઈ અને ચીન અને ભારત જેવા દેશોમાં નોંધપાત્ર બેકલોગનો અનુભવ થવા લાગ્યો, વસ્તુઓ થોડી અવ્યવસ્થિત થઈ ગઈ. ઘણા રોકાણકારો પોતાને પાંચ વર્ષ પછી I-829 સ્ટેજની નજીક ક્યાંય મળ્યા ન હતા જ્યારે કેટલાક ડેવલપર્સ તેમની EB-5 લોન ચૂકવવા માટે તૈયાર હતા. આના કારણે ઘણા રોકાણકારોની ઇમિગ્રેશન સ્થિતિ જાળવવા માટે રોકાણોને જોખમમાં રાખવા માટે EB-5 મૂડીમાંથી કેટલીક પુનઃસ્થાપિત કરવાની જરૂરિયાત ઊભી થઈ.
RIA પછી, EB-5 રોકાણો રોકાણ કર્યા પછી માત્ર બે વર્ષ માટે જોખમમાં હોવા જોઈએ. EB-5 મૂડીને પુનઃસ્થાપિત કરવા કરતાં આ દેખીતી રીતે વધુ સારી સ્થિતિ છે, પરંતુ તેનાથી એક નવો મુદ્દો ઉભો થયો છે કે કેટલાક રોકાણકારો ટૂંકી શક્ય લોનની ચુકવણીની શરતો સાથે પ્રોજેક્ટ શોધી રહ્યા છે.
સૌથી ઝડપી ચુકવણીની મુદત કાગળ પર સારી લાગી શકે છે, પરંતુ તેના બદલે વિકાસકર્તા EB-5 લોન ચૂકવવામાં સક્ષમ ન હોય તેવી શક્યતાઓ વધી શકે છે. બાંધકામ લોન, EB-5 હોય કે નોન-EB-5, સામાન્ય રીતે પાંચથી સાત વર્ષ સુધીની હોય છે તેના ઘણા મુખ્ય કારણો છે.
1. બાંધકામ અને લીઝ-અપ સમયગાળો
- બાંધકામની સમયમર્યાદા : પ્રોજેક્ટના કદ અને જટિલતાને આધારે કોમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટનું નિર્માણ કરવામાં થોડા વર્ષો લાગે છે. સામાન્ય વ્યાપારી બાંધકામ લોન બાંધકામ પૂર્ણ કરવામાં અને મિલકતને ભાડે આપવા અથવા વેચવાનું શરૂ કરવામાં જે સમય લે છે તેને આવરી લેવા માટે રચાયેલ હોઈ શકે છે.
- લીઝ-અપ અથવા ઓક્યુપન્સી સમયગાળો : એકવાર બાંધકામ પૂર્ણ થઈ જાય, ત્યાં સામાન્ય રીતે "લીઝ-અપ" સમયગાળો હોય છે જ્યાં મિલકત ભાડૂતોને વેચવામાં આવે છે. હોટલના કિસ્સામાં, મજબૂત ઓક્યુપન્સી રેટ બનાવવા માટે ઘણીવાર સમયની જરૂર પડે છે. સ્થિરીકરણનો તબક્કો (જ્યારે મિલકત કબજાના સ્તરે પહોંચે છે જે પૂરતી આવક પેદા કરે છે) સામાન્ય રીતે જગ્યાની માંગને આધારે સમય લે છે. ધિરાણકર્તાઓ સમજે છે કે પ્રોજેક્ટ બાંધકામ પછી તરત જ ભાડામાંથી સંપૂર્ણ આવક પેદા કરી શકશે નહીં.
2. મિલકતનું સ્થિરીકરણ
- પ્રોજેક્ટ સ્ટેબિલાઇઝેશન એ સમયગાળાને સંદર્ભિત કરે છે જ્યારે મિલકત સંપૂર્ણ રીતે કાર્યરત હોય અને સતત ભાડા અથવા અન્ય આવક ઉત્પન્ન કરતી હોય. આ સામાન્ય રીતે ત્યારે થાય છે જ્યારે ભાડૂતો સમયસર ભાડું ચૂકવતા હોય ત્યારે મિલકત સંપૂર્ણ કબજામાં હોય અથવા તેની નજીક હોય.
- લોનની મુદત પર અસર : લોનની મુદત નક્કી કરવા માટે સ્થિરીકરણ એ એક મુખ્ય પરિબળ છે કારણ કે ધિરાણકર્તાઓ ખાતરી ઇચ્છે છે કે મિલકત આખરે દેવું સેવા આપવા માટે પૂરતો રોકડ પ્રવાહ પેદા કરશે. પાંચથી સાત વર્ષની મુદત ધિરાણ લેનારને બાંધકામ પૂર્ણ કરવા, જગ્યા ભાડે આપવા અને મિલકતને સ્થિર કરવા માટે પૂરતો સમય આપે છે જેથી બાંધકામ લોનને કાયમી લોનમાં પુનઃધિરાણ કરવા અથવા મિલકતના વેચાણ માટે જરૂરી રોકડ પ્રવાહની આવશ્યકતાઓ પૂરી થાય.
સરળ શબ્દોમાં કહીએ તો, વિકાસકર્તાઓને ઘણીવાર એ સુનિશ્ચિત કરવા માટે સમયની જરૂર પડે છે કે તેમનો પ્રોજેક્ટ સફળ પુનઃધિરાણ અથવા EB-5 લોન પરત ચૂકવવા વેચાણ માટે જરૂરી મૂલ્ય સુધી પહોંચે છે. તે સમયરેખાને દબાવીને, રોકાણકારો વિકાસકર્તાને પ્રોજેક્ટનું મહત્તમ મૂલ્ય હાંસલ કરવાની મંજૂરી ન આપીને, EB-5 રોકાણકારની ચૂકવણી કરવાની ક્ષમતાને સંભવિતપણે પ્રભાવિત કરીને તેમના પોતાના હિતોની વિરુદ્ધ કામ કરી શકે છે.
