Trước Đạo luật Cải cách và Chính trực EB-5 năm 2022, các nhà đầu tư phải giữ khoản đầu tư của mình trong tình trạng rủi ro cho đến khi họ hoàn tất quy trình I-829. Ban đầu, điều này có hiệu quả vì hành trình từ khi nộp đơn I-526 đến khi hoàn tất giai đoạn I-829 mất khoảng năm năm, phù hợp với các khoản vay xây dựng bất động sản thông thường và khung thời gian mà các nhà phát triển tìm cách tái cấp vốn hoặc bán các dự án của họ.
Tuy nhiên, khi sự thoái trào bắt đầu và các quốc gia như Trung Quốc và Ấn Độ bắt đầu gặp phải tình trạng tồn đọng đáng kể, mọi thứ trở nên hơi lộn xộn. Nhiều nhà đầu tư thấy mình không ở gần giai đoạn I-829 sau năm năm trong khi một số nhà phát triển đã sẵn sàng trả khoản vay EB-5 của họ. Điều này dẫn đến nhu cầu tái triển khai một số vốn EB-5 để giữ cho các khoản đầu tư có nguy cơ để duy trì tình trạng nhập cư của nhiều nhà đầu tư.
Sau RIA, các khoản đầu tư EB-5 chỉ phải chịu rủi ro trong hai năm sau khi thực hiện đầu tư. Rõ ràng đây là một kịch bản tốt hơn nhiều so với việc phải tái triển khai vốn EB-5, nhưng nó đã tạo ra một vấn đề mới ở chỗ một số nhà đầu tư đang tìm kiếm các dự án có thời hạn trả nợ ngắn nhất có thể.
Thời hạn hoàn trả nhanh nhất có thể trông có vẻ tốt trên giấy tờ, nhưng thay vào đó, nó có thể làm tăng khả năng nhà phát triển không thể hoàn trả khoản vay EB-5. Có một số lý do chính khiến các khoản vay xây dựng, dù là EB-5 hay không phải EB-5, thường kéo dài từ năm đến bảy năm.
1. Thời gian xây dựng và cho thuê
- Khung thời gian xây dựng : Xây dựng bất động sản thương mại mất vài năm tùy thuộc vào quy mô và mức độ phức tạp của dự án. Một khoản vay xây dựng thương mại thông thường có thể được cấu trúc để trang trải thời gian hoàn thành việc xây dựng và bắt đầu cho thuê hoặc bán bất động sản.
- Thời gian cho thuê hoặc chiếm dụng : Sau khi hoàn thành xây dựng, thường có một thời gian “cho thuê” khi bất động sản được tiếp thị cho người thuê. Trong trường hợp của một khách sạn, thường cần thời gian để xây dựng tỷ lệ chiếm dụng cao. Giai đoạn ổn định (khi bất động sản đạt đến mức độ chiếm dụng tạo ra đủ thu nhập) thường mất thời gian, tùy thuộc vào nhu cầu về không gian. Người cho vay hiểu rằng một dự án có thể không tạo ra toàn bộ thu nhập từ tiền thuê ngay sau khi xây dựng.
2. Ổn định tài sản
- Ổn định dự án đề cập đến giai đoạn khi bất động sản hoạt động hoàn toàn và liên tục tạo ra thu nhập cho thuê hoặc thu nhập khác. Điều này thường xảy ra khi bất động sản đạt hoặc gần đạt mức sử dụng toàn bộ với người thuê trả tiền thuê đúng hạn.
- Tác động đến thời hạn vay : Ổn định là yếu tố chính trong việc xác định thời hạn vay vì bên cho vay muốn đảm bảo rằng bất động sản cuối cùng sẽ tạo ra đủ dòng tiền để trả nợ. Thời hạn từ năm đến bảy năm cho phép người vay có đủ thời gian để hoàn thành việc xây dựng, cho thuê không gian và ổn định bất động sản để đáp ứng các yêu cầu về dòng tiền cần thiết để tái cấp vốn cho khoản vay xây dựng thành khoản vay cố định hoặc để bán bất động sản.
Nói một cách đơn giản, các nhà phát triển thường cần thời gian để đảm bảo rằng dự án của họ đạt được giá trị cần thiết để thực hiện tái cấp vốn hoặc bán thành công để trả nợ khoản vay EB-5. Bằng cách siết chặt mốc thời gian đó, các nhà đầu tư có thể làm trái với lợi ích của chính họ bằng cách không cho phép nhà phát triển đạt được giá trị tối đa của dự án, có khả năng ảnh hưởng đến khả năng trả nợ cho nhà đầu tư EB-5.
