Antes da Lei de Reforma e Integridade EB-5 de 2022, os investidores tinham que manter seu investimento em risco até que concluíssem o processo I-829. Inicialmente, isso funcionou bem, pois a jornada desde o preenchimento de uma petição I-526 até a passagem pelo estágio I-829 levou aproximadamente cinco anos, o que se alinhou com os empréstimos típicos para construção de imóveis e o período de tempo em que os desenvolvedores procuram refinanciar ou vender seus projetos.
No entanto, à medida que o retrocesso se instalou e países como a China e a Índia começaram a registar atrasos significativos, as coisas ficaram um pouco confusas. Muitos investidores não se encontravam nem perto da fase I-829 ao fim de cinco anos, enquanto alguns promotores estavam prontos para reembolsar o seu empréstimo EB-5. Esta situação levou à necessidade de redistribuir algum do capital EB-5 para manter os investimentos em risco e manter o estatuto de imigração de muitos investidores.
Após o RIA, os investimentos EB-5 só devem estar em risco durante dois anos após o investimento ter sido efectuado. Este é obviamente um cenário muito melhor do que ter de reafectar o capital EB-5, mas criou um novo problema, na medida em que alguns investidores procuram projectos com os prazos de reembolso de empréstimos mais curtos possíveis.
O prazo de reembolso mais rápido pode parecer bom no papel, mas pode aumentar as hipóteses de o promotor não ser capaz de reembolsar o empréstimo EB-5. Existem várias razões principais pelas quais os empréstimos para construção, quer sejam EB-5 ou não EB-5, variam normalmente entre cinco e sete anos.
1. Período de construção e de arrendamento
- Prazo de construção: A construção de imóveis comerciais demora alguns anos, dependendo da dimensão e da complexidade do projeto. Um empréstimo típico para construção comercial pode ser estruturado para cobrir o tempo necessário para concluir a construção e começar a arrendar ou vender a propriedade.
- Período de arrendamento ou ocupação: Uma vez concluída a construção, há normalmente um período de "arrendamento" em que a propriedade é comercializada para os inquilinos. No caso de um hotel, é muitas vezes necessário tempo para criar uma forte taxa de ocupação. A fase de estabilização (quando o imóvel atinge um nível de ocupação que gera rendimentos suficientes) demora normalmente algum tempo, dependendo da procura do espaço. As entidades financiadoras compreendem que um projeto pode não gerar o rendimento total das rendas imediatamente após a construção.
2. Estabilização do imóvel
- A Estabilização do Projeto refere-se ao período em que a propriedade está totalmente operacional e produz consistentemente rendas ou outros rendimentos. Normalmente, isto ocorre quando a propriedade está em ocupação total ou quase total, com os inquilinos a pagarem as rendas a tempo e horas.
- Impacto no prazo do empréstimo: A estabilização é um fator-chave na determinação do prazo do empréstimo, porque os credores querem ter a certeza de que a propriedade acabará por gerar um fluxo de caixa suficiente para pagar o serviço da dívida. Um prazo de cinco a sete anos permite que o mutuário tenha tempo suficiente para concluir a construção, arrendar o espaço e estabilizar a propriedade para satisfazer os requisitos de fluxo de caixa necessários para refinanciar o empréstimo para construção num empréstimo permanente ou para vender a propriedade.
Em termos simples, os promotores precisam frequentemente de tempo para garantir que o seu projeto atinge o valor necessário para efetuar um refinanciamento ou venda bem sucedida para pagar o empréstimo EB-5. Ao apertar esse prazo, os investidores podem trabalhar contra os seus próprios interesses ao não permitirem que o promotor atinja o valor máximo do projeto, afectando potencialmente a capacidade de reembolsar o investidor EB-5.
