對 EB-5 投資者而言，能否獲得永久綠卡取決於是否符合創造就業的要求。具體來說，每位投資者必須證明他們的投資創造了 10 個新的工作機會。在區域中心項目中，創造就業機會通常可以完全或大部分通過完成建築來實現。
為了支持這個重要的里程碑，許多地區中心現在要求新商業企業 (NCE) 和創造就業實體 (JCE) 之間簽訂建築完工保證。這些協議旨在協助保障投資人取得永久居留權的機會。
什麼是建築完工保證書？
建築完工擔保是用於不動產開發和專案融資的重要工具，可確保即使開發商或借款人違約，建築專案仍能按計劃完工。簡單來說，它是由第三方（通常是發展商或贊助商的財務實力雄厚的關聯公司）做出的具有法律約束力的承諾，如果原始發展商未能完成建築，則由該第三方介入並完成建築。
這些擔保通常是專案的貸款人或投資人所要求的，以將未完成或放棄開發專案的風險降至最低。保證人承諾確保項目達到 「基本完成」，即根據批准的計劃按時且在預算範圍內完成建造。如果借款人無法或不願意完成建築，則擔保人有責任完成該專案或支付完成該專案所需的費用。
如何執行建築完工保證？
當開發商未能履行其義務時，建築完工擔保的執行就會發生。然後，貸款人或投資人可以正式通知保證人違約情況。擔保人隨後必須履行義務，這可能涉及接管施工作業、雇用新承包商或向貸款人或專案基金提供經濟補償，以確保完工。如果擔保人拒絕履行義務，可通過法律行動強制執行擔保，可能會導致法院命令履行或金錢損害賠償。
建築完工保證和 EB-5
這些保證對於 EB-5 項目尤其重要，因為就業機會的創造通常是使用假設項目完全建成的經濟模型來計算的。如果項目延遲或放棄，預期的工作機會可能無法實現，這將使投資者的移民身份及其投資資本面臨嚴重風險。
因此，EB-5 投資者、區域中心和他們的顧問通常會堅持將有力的建築完工擔保作為項目的財務結構的一部分。這可作為一層保障，即使原開發商遇到麻煩，也可確保項目能順利完成。這可降低無法達到創造就業目標的風險，幫助投資人滿足美國公民與移民服務局 (USCIS) 對簽證核准的要求。
事實上，美國公民與移民服務局（USCIS）的一些審判和政策指導偏向於有可靠完工保證的項目，特別是有財務能力實體支持的項目。在2022年EB-5改革和誠信法案之後，透明度、財務可行性和風險管理受到高度關注。因此，結構良好的完工保證可以提高移民局批准投資者申請的機會，因為它加強了項目的可信度和成功的可能性。
建築完工擔保是一種重要的工具，有助於確保房地產專案即使在面臨財務或營運挫折時也能順利完工。在 EB-5 交易中，它在保障創造就業機會和投資者資金方面發揮了關鍵作用，而創造就業機會和投資者資金是外國投資者所追求的移民福利的兩大支柱。它出現在一個項目的文件中，通常反映了更高程度的規劃、風險管理和投資者保護。
