Khi tìm hiểu một dự án EB-5, câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm là:
“Bao lâu tôi được hoàn lại 800.000 USD?”
Nhưng trước khi hỏi “bao lâu”, có một câu hỏi quan trọng hơn:
Dự án dự kiến lấy nguồn tiền nào để hoàn vốn cho nhà đầu tư?
Đây chính là vấn đề liên quan đến Exit Strategy – chiến lược thoái vốn hoặc phương án dự kiến tạo nguồn tiền để hoàn trả khoản đầu tư khi đáp ứng các điều kiện của dự án và chương trình EB-5.
EXIT STRATEGY TRONG DỰ ÁN EB-5 LÀ GÌ?
Hiểu đơn giản, Exit Strategy trả lời câu hỏi: khi đến thời điểm phù hợp, nguồn tiền nào dự kiến được sử dụng để hoàn trả vốn cho nhà đầu tư?
Một dự án có thể được xây dựng bằng nhiều nguồn vốn như vốn EB-5, khoản vay ngân hàng và vốn của chủ đầu tư.
Sau vài năm, dự án có thể đã hoàn thành, đi vào vận hành và tạo doanh thu. Nhưng 800.000 USD của nhà đầu tư EB-5 không tự động quay trở lại chỉ vì công trình đã xây xong.
Dự án cần có nguồn tiền để thực hiện việc hoàn trả vốn theo các điều khoản đầu tư.
Thông thường, nguồn tiền có thể đến từ bán tài sản, tái cấp vốn, dòng tiền hoạt động hoặc sự kết hợp của nhiều phương án.
1. BÁN DỰ ÁN HOẶC TÀI SẢN
Đây là một Exit Strategy khá dễ hình dung.
Ví dụ, một dự án khách sạn được xây dựng, đi vào hoạt động và sau một khoảng thời gian được bán cho một nhà đầu tư khác.
Tiền thu được từ thương vụ bán có thể được sử dụng để thanh toán các nghĩa vụ tài chính của dự án theo thứ tự ưu tiên và điều khoản đã được thiết lập.
Nhưng có một điểm nhà đầu tư EB-5 cần xem kỹ:
Ai được nhận tiền trước?
Nếu dự án có khoản vay ngân hàng ưu tiên cao hơn vốn EB-5, khoản nợ này có thể phải được thanh toán trước. Phần tiền còn lại mới tiếp tục được phân bổ cho các lớp vốn khác theo cấu trúc giao dịch.
Đây chính là lý do Exit Strategy cần được xem cùng với Capital Stack.
2. TÁI CẤP VỐN – REFINANCING
Refinancing là một phương án khác thường xuất hiện trong tài chính bất động sản.
Hiểu đơn giản, sau khi dự án được xây dựng và đạt đến một giai đoạn nhất định, chủ dự án có thể vay một khoản vốn mới dựa trên giá trị, hoạt động hoặc khả năng tạo dòng tiền của tài sản.
Khoản vốn mới có thể được sử dụng để thanh toán một khoản vay hiện hữu, trong đó có thể bao gồm khoản vốn EB-5 tùy cấu trúc dự án.
Ví dụ, một khách sạn sau khi hoàn thành có giá trị và dòng tiền ổn định hơn so với thời điểm còn đang xây dựng. Dự án có thể tìm kiếm một khoản vay mới dựa trên tài sản đã hoàn thiện để thay thế nguồn vốn phát triển ban đầu.
Tuy nhiên, refinancing không phải lúc nào cũng thực hiện được đúng kế hoạch.
Khả năng tái cấp vốn còn phụ thuộc vào giá trị tài sản, kết quả kinh doanh, lãi suất, điều kiện tín dụng và thị trường tại thời điểm đó.
Vì vậy, nhà đầu tư không nên chỉ thấy hai chữ “refinancing” trong phương án thoái vốn rồi mặc định khoản vốn chắc chắn sẽ được hoàn trả.
3. DÒNG TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG CỦA DỰ ÁN
Một nguồn khác có thể đến từ chính hoạt động kinh doanh của dự án.
Với một khách sạn, đó có thể là doanh thu từ phòng, dịch vụ và các hoạt động kinh doanh khác. Với một dự án thương mại, nguồn tiền có thể đến từ hoạt động cho thuê hoặc kinh doanh của tài sản.
Nếu dự án vận hành hiệu quả và tạo ra dòng tiền đủ lớn, nguồn tiền này có thể được sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo kế hoạch.
Nhưng cần phân biệt doanh thu với dòng tiền thực sự có thể dùng để trả nợ.
Một dự án có doanh thu tốt vẫn phải chi trả chi phí vận hành, thuế, lãi vay và nhiều nghĩa vụ khác. Vì vậy, khi đánh giá Exit Strategy dựa vào Operating Cash Flow, khả năng tạo dòng tiền thực tế của dự án quan trọng hơn con số doanh thu đơn thuần.
CÓ EXIT STRATEGY KHÔNG CÓ NGHĨA CHẮC CHẮN ĐƯỢC HOÀN VỐN
Đây là điểm quan trọng nhất nhà đầu tư EB-5 cần hiểu.
USCIS yêu cầu khoản vốn EB-5 phải được đặt “at risk”. Một thỏa thuận bảo đảm hoàn trả một phần vốn đầu tư hoặc bảo đảm một mức lợi nhuận trên phần vốn đó có thể khiến khoản vốn không đáp ứng yêu cầu at-risk của EB-5.
Do đó, Exit Strategy nên được hiểu là kế hoạch dự kiến để tạo nguồn hoàn vốn, không phải cam kết chắc chắn rằng 800.000 USD sẽ được trả lại vào một ngày cố định.
Nếu một dự án quảng bá theo hướng “bảo đảm hoàn vốn”, nhà đầu tư càng cần xem kỹ các điều khoản pháp lý thực tế trong hồ sơ chào bán.
I-956F CHO BIẾT GÌ VỀ CẤU TRÚC DỰ ÁN?
Đối với dự án Regional Center, Form I-956F là một nguồn tài liệu quan trọng.
Theo hướng dẫn của USCIS, hồ sơ I-956F phải bao gồm comprehensive business plan của dự án và các tài liệu đầu tư/chào bán như subscription agreement, investment agreement, partnership hoặc operating agreement, private placement memorandum và term sheet. USCIS cũng yêu cầu thông tin xác định hình thức vốn EB-5 được triển khai từ NCE sang JCE, chẳng hạn equity, loan hoặc một cấu trúc tài chính khác.
Điều đó giúp cho cấu trúc đầu tư, cách triển khai vốn và các điều khoản quan trọng của dự án được thể hiện trong bộ hồ sơ dự án.
Tuy nhiên, I-956F được USCIS chấp thuận cũng không phải là sự bảo đảm rằng nhà đầu tư chắc chắn sẽ được hoàn vốn. Rủi ro đầu tư và yêu cầu di trú là hai vấn đề cần được đánh giá riêng.
EXIT STRATEGY PHẢI XEM CÙNG CAPITAL STACK
Nếu Capital Stack trả lời:
“800.000 USD của tôi đứng ở đâu?”
thì Exit Strategy trả lời:
“Dự án dự kiến lấy tiền ở đâu để trả lại khoản vốn đó?”
Hai câu hỏi này phải được xem cùng nhau.
Giả sử dự án dự kiến bán tài sản với giá 100 triệu USD nhưng trước vốn EB-5 còn 70 triệu USD nghĩa vụ có quyền ưu tiên cao hơn. Khi đó, nhà đầu tư cần hiểu số tiền bán tài sản sẽ được phân bổ như thế nào.
Tương tự, nếu Exit Strategy là refinancing, cần xem dự án kỳ vọng vay được bao nhiêu, dựa trên giá trị tài sản nào và khoản nợ nào phải được thanh toán trước.
Chỉ biết “dự án sẽ bán” hoặc “dự án sẽ refinance” là chưa đủ.
4 CÂU HỎI NÊN ĐẶT RA TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ
Khi xem một dự án EB-5, thay vì chỉ hỏi “bao giờ hoàn vốn?”, nhà đầu tư nên làm rõ:
- Nguồn tiền dự kiến để hoàn vốn EB-5 đến từ đâu?
- Trước vốn EB-5 còn những khoản nợ nào được ưu tiên thanh toán?
- Nếu kế hoạch bán hoặc refinancing không thực hiện được như dự kiến, dự án có phương án thay thế nào?
- Các giả định về giá trị tài sản và dòng tiền có hợp lý với hoạt động kinh doanh của dự án hay không?
Những câu hỏi này không giúp loại bỏ rủi ro, nhưng giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn tính khả thi của kế hoạch hoàn vốn.
ĐỪNG CHỈ HỎI “KHI NÀO?”, HÃY HỎI “TIỀN TỪ ĐÂU?”
Trong EB-5, thời hạn đầu tư dự kiến chỉ là một phần của câu chuyện.
Một dự án nói rằng dự kiến hoàn vốn sau một khoảng thời gian nhất định chưa đủ để đánh giá khả năng hoàn vốn. Điều đáng quan tâm hơn là khi thời điểm đó đến, dự án dự kiến tạo ra nguồn tiền bằng cách nào.
Bán tài sản? Refinancing? Dòng tiền vận hành? Hay kết hợp nhiều nguồn?
Sau đó, nhà đầu tư cần xem tiếp Capital Stack để biết nguồn tiền đó sẽ được phân bổ theo thứ tự nào.
结论
800.000 USD trong EB-5 là vốn đầu tư, không phải khoản phí được tự động hoàn lại sau một khoảng thời gian cố định.
Vì vậy, trước khi lựa chọn dự án, nhà đầu tư không nên chỉ hỏi:
“Bao lâu tôi được hoàn vốn?”
Một câu hỏi quan trọng hơn là:
“Khi đến thời điểm dự kiến hoàn vốn, tiền sẽ đến từ đâu?”
Hiểu Exit Strategy, Capital Stack và thứ tự ưu tiên của các nguồn vốn giúp nhà đầu tư nhìn rõ hơn cách dự án dự kiến tạo nguồn hoàn trả vốn và những rủi ro có thể xuất hiện trong quá trình đó.
Quan trọng nhất, Exit Strategy là kế hoạch dự kiến chứ không phải sự bảo đảm hoàn vốn. Vốn EB-5 vẫn phải mang tính at risk theo yêu cầu của chương trình.
