Khi đánh giá một dự án EB-5, nhà đầu tư thường quan tâm đến tiến độ xây dựng, khả năng tạo việc làm, thời gian đầu tư hay kế hoạch hoàn vốn.
Nhưng còn một yếu tố rất quan trọng: Capital Stack – cấu trúc vốn của dự án.
Hiểu đơn giản, Capital Stack cho biết dự án lấy tiền từ đâu để phát triển, mỗi nguồn vốn chiếm bao nhiêu và quyền ưu tiên của từng nguồn vốn trong cấu trúc tài chính.
Một dự án có thể sử dụng đồng thời vốn vay ngân hàng, vốn EB-5 và vốn chủ sở hữu của nhà phát triển. Vì vậy, câu hỏi không chỉ là “Dự án cần bao nhiêu tiền?” mà còn là:
Vốn EB-5 đang đứng ở đâu trong tổng cấu trúc đó?
CAPITAL STACK LÀ GÌ?
Capital Stack có thể hiểu là cách các nguồn vốn được sắp xếp trong cấu trúc tài chính của một dự án.
Ví dụ, một dự án khách sạn trị giá 100 triệu USD có thể được tài trợ từ:
- 50 triệu USD khoản vay ngân hàng.
- 30 triệu USD vốn EB-5.
- 20 triệu USD vốn chủ sở hữu của nhà phát triển.
Tổng cộng, dự án có 100 triệu USD để thực hiện kế hoạch phát triển.
Nhưng ba nguồn vốn này không nhất thiết có quyền lợi và mức độ ưu tiên giống nhau.
Tùy vào cấu trúc giao dịch và các thỏa thuận liên quan, một khoản vay ngân hàng có thể có quyền ưu tiên cao hơn vốn EB-5. Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển lại có thể nằm ở vị trí thấp hơn và chịu tổn thất trước trong một số kịch bản.
Đó là lý do Capital Stack đáng được xem xét kỹ.
VÌ SAO VỊ TRÍ CỦA VỐN EB-5 LẠI QUAN TRỌNG?
Hãy hình dung Capital Stack giống như các tầng trong một cấu trúc tài chính.
Nếu phía trên vốn EB-5 là một khoản senior loan lớn từ ngân hàng, khoản vay này thường có quyền ưu tiên thanh toán theo các điều khoản đã thỏa thuận trước khi dòng tiền có thể được sử dụng để hoàn trả cho những lớp vốn đứng sau.
Điều này không có nghĩa cứ có khoản vay ngân hàng phía trên là dự án không tốt.
Senior debt là một thành phần rất phổ biến trong tài chính bất động sản và phát triển dự án tại Mỹ.
Điều nhà đầu tư cần hiểu là quy mô khoản vay đó, tài sản nào được dùng làm bảo đảm, vốn EB-5 nằm ở vị trí nào và dòng tiền dự kiến để hoàn trả vốn EB-5 đến từ đâu.
VỐN CHỦ ĐẦU TƯ CŨNG LÀ MỘT CON SỐ ĐÁNG XEM
Một câu hỏi khác là:
Chủ đầu tư thực sự đưa bao nhiêu vốn của mình vào dự án?
Phần vốn này thường được gọi là developer equity hoặc sponsor equity.
Nếu nhà phát triển bỏ một lượng vốn đáng kể vào dự án và vốn này chịu rủi ro phía sau khoản vay EB-5 theo cấu trúc cụ thể, phần equity đó có thể tạo ra một khoảng đệm trước khi tổn thất tác động đến lớp vốn EB-5.
Ví dụ đơn giản:
Tổng vốn dự án: 100 triệu USD
Senior Loan: 45 triệu USD
EB-5: 30 triệu USD
Developer Equity: 25 triệu USD
Trong một cấu trúc mà developer equity đứng sau EB-5, nếu giá trị dự án suy giảm, phần vốn chủ sở hữu thường chịu tác động trước khi tổn thất chạm tới lớp vốn phía trên.
Nhưng cần lưu ý: không thể chỉ nhìn vào tỷ lệ developer equity rồi kết luận một dự án EB-5 “an toàn”.
Nhà đầu tư vẫn cần xem các điều khoản cụ thể, tài sản bảo đảm, quyền ưu tiên, nghĩa vụ của các bên và khả năng tạo dòng tiền của dự án.
NỢ NGÂN HÀNG CÀNG NHIỀU CÓ PHẢI CÀNG RỦI RO?
Không nhất thiết.
Một dự án sử dụng khoản vay ngân hàng lớn không tự động đồng nghĩa đó là dự án xấu. Ngược lại, một dự án có tỷ lệ vốn EB-5 cao cũng không tự động đồng nghĩa nhà đầu tư được bảo vệ tốt hơn.
Điều quan trọng là toàn bộ cấu trúc có hợp lý hay không.
Chẳng hạn, nhà đầu tư có thể xem xét tỷ lệ nợ trên tổng chi phí dự án, mức vốn chủ sở hữu, thứ tự ưu tiên của từng nguồn vốn và giá trị tài sản so với tổng nghĩa vụ tài chính.
Capital Stack vì vậy nên được đọc như một bức tranh tổng thể thay vì chỉ nhìn vào một tỷ lệ riêng lẻ.
CAPITAL STACK LIÊN QUAN THẾ NÀO ĐẾN KHẢ NĂNG HOÀN VỐN EB-5?
Đây mới là phần đặc biệt đáng quan tâm.
Việc dự án xây dựng thành công và tạo đủ việc làm EB-5 không đồng nghĩa khoản vốn đầu tư sẽ tự động được hoàn trả.
EB-5 yêu cầu vốn của nhà đầu tư phải được đặt “at risk”. Vì vậy, chương trình không cho phép bảo đảm chắc chắn việc hoàn vốn.
Khi đánh giá dự án, nhà đầu tư nên tìm hiểu rõ exit strategy – chiến lược dự kiến để dự án tạo nguồn tiền hoàn trả khoản đầu tư khi đủ điều kiện.
Nguồn tiền đó có thể đến từ tái cấp vốn, bán tài sản, dòng tiền hoạt động hoặc một nguồn hợp pháp khác tùy cấu trúc dự án.
Capital Stack giúp nhà đầu tư hiểu có những nghĩa vụ tài chính nào cần được xử lý trước và vị trí của vốn EB-5 trong quá trình đó.
ĐỪNG CHỈ HỎI “BAO GIỜ HOÀN VỐN?”
Thay vì chỉ hỏi thời hạn đầu tư hoặc mức lợi nhuận dự kiến, nhà đầu tư EB-5 có thể đặt thêm những câu hỏi quan trọng:
- Tổng chi phí phát triển dự án là bao nhiêu?
- Vốn EB-5 chiếm bao nhiêu phần trăm?
- Vốn EB-5 đứng ở vị trí nào trong Capital Stack?
- Có senior loan hay khoản nợ nào được ưu tiên trước EB-5 không?
- Chủ đầu tư thực sự bỏ bao nhiêu developer equity?
- Tài sản nào bảo đảm cho khoản vay EB-5, nếu có?
- Nguồn tiền dự kiến để hoàn trả vốn EB-5 đến từ đâu?
- Nếu kế hoạch kinh doanh không đạt kỳ vọng, lớp vốn nào chịu tổn thất trước?
Những câu hỏi này không thể loại bỏ rủi ro đầu tư, nhưng giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn mình đang đưa 800.000 USD vào cấu trúc tài chính như thế nào.
TẠO VIỆC LÀM VÀ HOÀN VỐN LÀ HAI BÀI TOÁN KHÁC NHAU
Đây cũng là điểm rất quan trọng khi lựa chọn dự án EB-5.
Một dự án có thể tạo ra số lượng việc làm lớn và đáp ứng tốt yêu cầu di trú, nhưng điều đó không tự động chứng minh khả năng hoàn trả vốn.
Ngược lại, một cấu trúc tài chính tốt cũng không thay thế yêu cầu tạo ít nhất 10 việc làm đủ điều kiện cho mỗi nhà đầu tư EB-5.
Vì vậy, khi đánh giá dự án, nhà đầu tư cần nhìn đồng thời hai khía cạnh:
Khả năng đáp ứng yêu cầu di trú và khả năng thực hiện kế hoạch kinh doanh – tài chính.
Capital Stack nằm ở vế thứ hai và là một trong những công cụ giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn rủi ro tài chính của dự án.
结论
Capital Stack có thể nghe giống một thuật ngữ tài chính phức tạp, nhưng câu hỏi phía sau lại rất đơn giản:
800.000 USD của nhà đầu tư EB-5 đang đứng ở đâu trong dự án?
Một dự án có thể được tài trợ bởi ngân hàng, vốn EB-5 và vốn của chính nhà phát triển. Mỗi nguồn vốn có quyền, nghĩa vụ và thứ tự ưu tiên khác nhau tùy cấu trúc giao dịch.
Vì vậy, trước khi lựa chọn một dự án EB-5, đừng chỉ hỏi “lợi nhuận bao nhiêu?” hay “bao giờ được hoàn vốn?”.
Hãy hỏi thêm:
Vốn EB-5 đứng ở đâu? Ai được ưu tiên thanh toán trước? Chủ đầu tư thực sự bỏ bao nhiêu vốn? Và quan trọng nhất, nguồn tiền nào dự kiến sẽ được sử dụng để hoàn vốn cho nhà đầu tư?
Hiểu Capital Stack không giúp loại bỏ mọi rủi ro, nhưng giúp nhà đầu tư biết rõ hơn 800.000 USD của mình đang được đặt vào cấu trúc tài chính như thế nào.
